元宇宙买房血本无归？虚拟房产交易合同有效吗？执行难在哪？

元宇宙买房血本无归？虚拟房产交易合同有效吗？执行难在哪？

【案情简介】

咱现在不少人听说元宇宙里的虚拟房产能投资增值，可真要是踩了坑，维权可比买实体房难多了。市民李某就栽在了这上面：2024年3月，他在某元宇宙平台看到“虚拟商铺预售”广告，宣传称该商铺位于平台核心商圈，可用于虚拟直播、数字藏品展示，未来还有升值空间。李某心动不已，与平台运营方某科技公司（下称“科技公司”）签订《虚拟房产交易合同》，以58万元的价格购买了一套100“平米”的虚拟商铺，全款支付后，平台为其开通了商铺的线上查看、编辑权限。

可刚过半年，李某就发现不对劲：元宇宙平台的用户活跃度大幅下降，所谓的“核心商圈”根本无人问津，之前承诺的直播、展示功能也迟迟未落地。更糟的是，2024年10月，该平台突然发布公告称“因技术升级暂停服务”，之后便彻底关停，李某再也无法登录平台查看或使用自己购买的虚拟商铺。

李某找到科技公司要求退款，可对方却说：“合同里已经写了虚拟房产一经售出概不退还，平台关停是技术原因，属于不可抗力，我们不承担责任。”李某不服气，认为科技公司存在虚假宣传，平台关停导致合同目的无法实现，理应退款。协商无果后，李某只好起诉到法院，要求确认《虚拟房产交易合同》解除，科技公司返还购房款58万元并赔偿损失。

【裁判要旨】

法院审理后围绕“虚拟房产交易合同效力”“合同解除条件”“执行可行性”作出判决，判决书中核心裁判观点如下：

法院依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”及第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、避免且不能克服的客观情况”，判决书中明确指出：“案涉《虚拟房产交易合同》系原、被告双方真实意思表示，虚拟房产属于网络虚拟财产范畴，法律对网络虚拟财产的保护有明确原则性规定，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。”

关于合同解除及责任承担，法院认为：“被告科技公司作为平台运营方，负有保障平台正常运营、实现合同约定功能的义务。其以‘技术升级’为由关停平台，并非不能预见、避免且不能克服的不可抗力，而是自身经营及技术保障不力导致。平台长期关停已致使原告无法使用虚拟商铺，合同目的彻底无法实现，符合《民法典》第五百六十三条规定的合同解除条件。被告关于‘虚拟房产一经售出概不退还’的格式条款，排除了原告主要权利，应认定为无效。”

关于执行相关认定，法院补充释明：“案涉虚拟房产依附于被告运营的元宇宙平台而存在，现平台已关停，虚拟房产的查看、使用等功能均已无法实现，不具备实际交付、返还的执行可能性。原告主张返还购房款的诉求，本质是要求被告承担违约责任，该诉求具有可执行性。”

最终法院判决：“1. 解除原告李某与被告某科技公司签订的《虚拟房产交易合同》；2. 被告某科技公司于判决生效后十日内返还原告李某购房款58万元，并赔偿资金占用利息损失（以58万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自付款之日起至实际清偿之日止）；3. 驳回原告李某的其他诉讼请求。”

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，本案可以从以下三方面进行分析

（一）核心规则一：虚拟房产交易合同效力，以“合法合规+意思真实”为判断核心

司法实践中，认定虚拟房产交易合同是否有效，核心看是否符合《民法典》民事法律行为有效的三大要件。只要交易双方具备民事行为能力、意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定、不违背公序良俗，就会被认定为有效。需要注意的是，虚拟房产属于网络虚拟财产，《民法典》第127条明确了对网络虚拟财产的保护原则，这为合同效力认定提供了法律基础。但如果交易涉及虚拟货币兑换、非法集资等违法情形，合同会被直接认定为无效。

（二）核心规则二：执行难题的关键，在于虚拟财产的“平台依附性”与“价值不确定性”

虚拟房产与实体房产最大的区别在于其依附性——必须依托特定元宇宙平台的技术系统才能存在和使用，这直接导致了执行难题：一是若平台关停或技术下架，虚拟房产的物理载体消失，“交付”“返还”等传统执行方式根本无法实现；二是虚拟房产的价值缺乏统一评估标准，其价值主要依赖平台用户活跃度、市场炒作等因素，执行阶段难以精准折价变现。本案中法院未支持“返还虚拟房产”，而是判决返还购房款，正是考虑到虚拟房产的执行不可行性，选择了更具可操作性的金钱给付方式。

（三）核心规则三：风险防范重点，在于明确合同义务与留存证据

对虚拟房产交易的双方而言，风险防范的关键在于合同约定和证据留存。买家要注意在合同中明确平台运营期限、功能实现标准、关停后的补救措施（如退款、赔偿）等核心条款，避免签订“一经售出概不退还”等排除自身权利的格式条款；卖家（平台方）则需如实披露平台运营状况、虚拟房产的价值基础，不得虚假宣传。同时，双方都应留存交易合同、付款凭证、宣传资料、平台沟通记录等证据，一旦发生纠纷，这些都是维权的关键依据。

【结语】

元宇宙虚拟房产交易虽属于新型业态，但仍受民事法律规范约束，合同效力的认定有明确法律依据，只是其“平台依附性”特征带来了特殊的执行难题。对投资者而言，切勿盲目跟风炒作，参与交易前务必看清合同条款、评估平台风险；对平台方而言，需规范运营，明确自身义务，避免因经营不当引发纠纷。