以租代征，合法吗？

【案情简介】

某村村民老张所在的村子，有一块集体土地被当地一家企业看中，想用于建设工厂。企业没有按照正常的土地征收程序办理相关手续，而是与村委会签订了一份土地租赁合同，以租赁的方式占用了这块土地，并承诺每年向村委会支付一定的租金，村委会再将租金分配给村民。老张觉得这种做法不太对，但又不太清楚其中的法律问题。

【裁判要旨】

法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”以及第四十六条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”

在本案中，企业以租代征的行为明显违反了上述法律规定。该土地用于建设工厂，涉及农用地转为建设用地，但企业未办理农用地转用审批手续，也未经过合法的土地征收程序，其行为属于违法占用土地。

“被告企业以租代征的行为，未遵循土地管理法关于土地征收和农用地转用审批的相关规定。其通过与村委会签订租赁合同的方式非法获取土地使用权，用于建设工厂，这种行为严重扰乱了土地管理秩序，损害了国家和集体的利益。因此，被告企业的行为应认定为违法。”

最终，法院判决企业与村委会签订的土地租赁合同无效，企业应立即停止对该土地的占用，并恢复土地原状。同时，相关责任人可能还需要承担相应的法律责任。

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，这起案件主要涉及以下两个关键问题：

（一）以租代征的违法性

以租代征是一种严重违反土地管理法规的行为。正常的土地征收需要经过一系列严格的审批程序，以确保土地用途的合理性和合法性。而以租代征则绕过了这些程序，直接以租赁的方式占用土地用于非农业建设，这不仅侵犯了农民的土地权益，也破坏了土地管理秩序。

（二）合同的效力

企业与村委会签订的土地租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在这种情况下，合同双方不能依据无效合同主张权利，并且应当恢复到合同签订前的状态，即企业应停止占用土地，恢复土地原状。