农村宅基地房屋买卖协议，究竟是否有效？

农村宅基地房屋买卖协议，究竟是否有效？

【案情简介】

在北京顺义区某镇某村，有一处涉诉宅院，其集体土地建设用地使用证编号为顺- 某乡某村集建（证）字第某号，最初登记在陈宇平名下。原本宅院内有北正房五间以及一间棚子，后来陈宇平将宅院转给了陈宇阳。

2004 年 10 月 8 日，陈宇平、陈宇阳、周丽、陈浩、刘兰作为一方，与林瑶、林萱就涉诉宅院签订了《购房协议书》。协议约定，林瑶、林萱以 44000 元的价格购买被告位于某村某路某号的房院一所，其中包含北房六间。协议签订后，林瑶、林萱依约支付了购房款，陈宇平一方也交付了宅院以及《集体土地建设用地使用证》。自此，林瑶、林萱一直占有并使用该宅院。值得注意的是，林萱是北京市顺义区某镇某村的农业户口，而林瑶则是城镇居民户口。

后来，林萱、林瑶向法院提起诉讼，请求确认2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》有效。林瑶还表明，在 2010 年 10 月 2 日，她已将自己在涉诉宅院享有的份额出售给了林萱，对涉诉宅院不再主张权利。

【裁判要旨】

法院最终判决原告林瑶、林萱与被告陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰于2004 年 10 月 8 日签署的《购房协议书》有效。

（一）购买人身份认定

在认定购买人身份时，虽然《购房协议书》中林萱的名字是手写添加的，但结合陈宇阳、陈宇平在2004 年 10 月 8 日出具的收条，上面清晰地写明收到林瑶、林萱的购房款，法院据此依法确认涉诉宅院的购买方为林瑶和林萱，并未采信被告提出的林萱只是介绍人的说法。

（二）合同效力判定

农村房屋买卖合同纠纷往往涉及农村宅基地使用权的转让问题。农村宅基地归村农民集体所有，农村房屋具有一定的社会福利性质，且与宅基地不可分割。依据相关法律法规和政策，农村宅基地使用权与特定身份相关联，原则上禁止城镇居民在农村购置宅基地。

在本案中，陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰虽对林萱、林瑶提交的2010 年 10 月 2 日的《协议书》真实性存疑，却未能提交证据证明该协议书是虚假的，也无法证实双方存在恶意串通的情况，因此法院确认该协议书真实有效。林瑶在庭审中明确表示已将其享有的涉诉宅院份额全部出售给林萱，此时林萱拥有了涉诉宅院的全部权利。鉴于林萱是本村集体经济组织成员，涉诉宅基地全部份额仍保留在本村集体经济组织范围内。法院从维护市场交易安全、当事人合理预期以及诚实信用原则出发，综合考虑交易的自愿性、真实性、连贯性等因素，最终确认《购房协议书》有效。

【北京贯赢律师认为】

北京贯赢律师认为，本案可以从以下三方面进行分析

（一）证据细节的重要性

在处理类似农村房屋买卖合同纠纷案件时，证据细节起着关键作用。就像本案，通过对《购房协议书》中林萱名字的形式以及收条内容等细微之处进行分析，成功确定了林萱的购买人身份，为后续判定合同效力奠定了坚实基础。律师在这类案件中，应协助当事人全面、细致地梳理证据，深入挖掘证据之间的内在联系，从而构建起有力的证据体系。

（二）法律政策的深入理解

深入研究与农村宅基地、房屋买卖相关的法律规定和政策，是准确处理此类案件的必要前提。律师必须透彻理解农村宅基地的权属性质、流转限制以及相关政策导向。在本案中，精准把握农村房屋买卖合同无效的一般情形，以及特殊情形下合同效力的认定标准，有效应对了被告基于法律政策提出的抗辩，切实为当事人争取到了有利的结果。

（三）合同履行及权属变动的影响

关注合同履行过程以及房屋权属变动情况，对案件的走向具有重大影响。本案中，林瑶将其在涉诉宅院的份额转让给林萱这一行为，使得宅基地最终由本村集体经济组织成员持有，这一关键变动成为影响合同效力判定的重要因素。律师在处理案件时，应全面了解案件事实，包括合同履行的具体细节和权属变化情况，进而为当事人制定出合理、有效的诉讼策略。